Landscape Raadhuis hotel Amsterdam

Raadhuishotel

Opdrachtgever Amsteldijk Hotel Ontwikkeling B.V.
Aannemer Wessels Zeist
Producten van Gyproc, Isover
Locatie Tolstraat 129, Amsterdam
Oplevering November 2017
Type Droge afbouw
Segmenten Hotel, Kantoor, Theater/Bioscoop, Woningbouw
Bouwdeel Plafonds, Wanden
Type bouw Renovatie

Uitdagingen van het project

DE GROOTSTE UITDAGING:
Moderniseren en optimaliseren van de monumentale kapconstructies van de hotelkamers in het historische gedeelte:

We hebben ons, qua uitdaging, bewust beperkt tot de hoogstaande renovatie van met name de oude kapconstructie; daarbij is voor een heel groot deel de oude constructie in het zicht gelaten. De hotelkamers die op deze bouwlagen zijn gesitueerd, krijgen daarom bewust de meeste aandacht in onze inzending voor eerder genoemde categorie. Innovaties zijn hier direct en indirect van toepassing; immers, alles wat nieuw is en/of afwijkt kun je innovatief noemen. Dit project omvat naast de renovatie ook nieuwbouw, woningbouw en algemene toepassingen zoals een welness, kantoor en restaurant.

Zoals reeds aangegeven beperken we ons in deze inzending tot de bouwdelen waarover het minste bekend was, waarvan het minste op papier gezet kon worden en waar Schuurmans Afbouwsystemen BV letterlijk het wiel opnieuw heeft moeten uitvinden door een veelvoud aan afbouwproducten, in de meest afwijkende toepassingsgebieden, toe te passen.
Hieronder volgt een korte en bondige omschrijving van onze de uitdagingen en de door ons gekozen aanpak.
Ter verduidelijking is beeldmateriaal van/uit/in alle facetten van het afbouwproces toegevoegd. Uiteraard ontbreken de handmatige details, die zijn bedacht en uitgewerkt op de bouwplaats (in het werk dus..) niet!

Uitdaging:
- Rc waarde (3,50 m2 K/W) van de kap verhogen met een beperkte inbouwhoogte in verband met de houten en betonnen balken welke in het zicht
moeten blijven. Inbouwpakket 190mm; opbouw plafond GF 190 P/75.1.AA+folie;
- ‘’Een beeld krijgen’’ vanaf beperkte platte tekeningen hoe alles te maken en het bepalen van de benodigde materialen hiervoor;
- Transporteren van materialen via inpandige steigers, in verband met verschillende vloerniveaus, naar de montageplek; voor een groot deel
handwerk met gebogen rug;
- Montage van Metal stud profielen en gipskartonbeplating tussen de vele houten verbindingen en unieke spantconstructies op
de verschillende vloerniveaus;
- Woning scheidende wand zó monteren dat er een deel van de kap constructie is weggewerkt maar ook grotendeels in het zicht blijft;
- Inbouwen van kleine sierdakkapellen in de dakconstructie;
- Hoog afwerkniveau (B) tussen de balken zonder deze te beschadigen en te bevuilen.

Aanpak:
- Zelf mallen gemaakt voor overbrengen van de overeengekomen maatvoering betreft met name vanaf voorzijde balk tot voorzijde Metal stud
van de kapbekleding;
- Vooraf veel overleg tussen de werkvoorbereiding van beide partijen; dit om een goede opstart en doorloop te kunnen garanderen en
om montageploegen continuïteit in productie te kunnen bieden;
- Vooraf en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden zeer frequent werkbezoeken om de situatie op te nemen, wijzigingen
in materiaalgebruik door te voeren, logistieke hindernissen te beperken, afval te beperken en efficiënt te monteren;
- Hulpsteigers ingebouwd om zoveel mogelijk werkoppervlak ‘gelijkvloers’ te krijgen;
- Goede en vakbekwame monteurs geselecteerd voor de montage van het skelet en de beplating, kwaliteit gaat hierbij voor kwantiteit;
- Oog voor detail behouden met in acht name van de wensen van de eindgebruikers;
- In het zicht blijvend houtwerk afplakken om beschadigingen tijdens het afwerken van de gipskartonbeplating te voorkomen
alsmede smet uit te sluiten.

UITDAGINGEN TIJDEN UITVOERING:
Uitdagingen welke vooraf en tijdens de uitvoering zijn ontstaan: Logistiek en prefab producten uit eigen keuken:

Logistieke uitdagingen zijn er op ieder werk, zeker als het gaat om een beperkte (werk)ruimte. Goed afgestemde hoeveelheden die slechts als ‘maatwerk’ kunnen worden aangevoerd en waar zowel de leverancier als ook de logistieke partij de handen vol aan heeft. Schuurmans Afbouwsystemen BV beschikt zelf over een autolaadkraan die, net als onze organisatie zelf, ook van de gebaande paden af kan zonder in kwaliteit en kwantiteit in te leveren. Kortom, we kunnen op plaatsen komen die (vaak) voor andere logistieke partners onbereikbaar zijn. Voordeel daarnaast is, dat we in onze eigen HUB in Zaltbommel materialen kunnen opslaan en van daaruit aanvoeren. Uiteraard verwerken wij veel standaard producten maar wij zijn tevens in staat om maatwerk te prefabriceren.
Op een project als dit, zijn we continu met de logistiek en overslag van materialen bezig geweest. De ‘postzegel’ waar we onze werkzaamheden moesten uitvoeren was zeer beperkt en een reguliere aanvoer van volle vrachten is voor geen enkele materiaalsoort mogelijk geweest; alles in samengesteld kleine hoeveelheden met zo min mogelijke transportbewegingen was hierbij uitgangspunt nummer één.
Al het vooraf bekende maatwerk (in hout en gipskartonplaat) is, op onze HUB, zoveel als mogelijk in veel verschillende uitvoeringen geprefabriceerd. Restmaterialen zijn daar achtergebleven en heeft er een netto levering van materialen op het project plaats gevonden. Aangekomen op de bouwplaats betekende dat ‘slechts’ nog verticaal aanvoeren, hier en daar aanpassen en monteren.

Valkuil bij ideeën over prefabriceren is overigens de gedachte dat het sneller en goedkoper is, maar Metal stud is nog steeds uitermate geschikt om in het werk onvoorziene situaties of details just-in-time aan te passen!

Volledige beschrijving van het project 

GESCHIEDENIS VAN HET HOOFDGEBOUW:
Het pand heeft bijna een eeuw lang een belangrijke functie voor Amsterdam gehad. Nadat het korte tijd dienst had gedaan als raadhuis werd het in gebruik genomen als zetel van het hoofdstedelijke Gemeentearchief. Samen met de achtergelegen voormalige diamantslijperij (het monumentale Asschergebouw) en zo’n zes andere, inmiddels gesloopte, bijgebouwen huisvestte het complex het ‘geheugen van Amsterdam’. In 2007 verhuisde het archief naar een nieuw onderkomen: gebouw De Bazel aan de Vijzelstraat. De verhuizing was een enorme klus: veertig kilometer aan eeuwenoude en kwetsbare archieven en collecties moest worden verplaatst. Tegenwoordig heet het archief; Stadsarchief Amsterdam.

VERSLAG VAN PROJECT DOOR AANNEMER:
Jarenlang bracht de gemeente Amsterdam haar archief onder in het voormalige raadhuis van Nieuwer-Amstel. Met respect voor het verleden startten we in 2016 met de realisatie van een vijf-sterren-hotel in dit prachtige rijksmonument. Het Raadhuis Hotel omvat een monumentaal deel met zes verdiepingen in het voormalige depotgebouw en vier verdiepingen in het Raadhuis. Daarnaast ontwikkelden we zeven verdiepingen nieuwbouw, kelders onder alle bouwdelen, een glazen loopbrug die het Raadhuis met het nieuwbouwgedeelte verbindt en een parkeergarage. Ook renoveerden we de gevels van het Raadhuis en het Depot.

Met deze indrukwekkende combinatie van hoogwaardige renovatie en nieuwbouw realiseerden we maar liefst 123 hotelkamers en 32 short-stay units, een restaurant, serre, 2 zwembaden, sauna, fitness- en welness ruimten, technische ruimten, vergaderzalen en kantoren.

WAAROM IS SCHUURMANS AFBOUWSYSTEMEN BV GEKOZEN:
Zoals in het kopje ‘overtuig de jury’ staat beschreven is Schuurmans Afbouwsystemen BV al eerder de perfecte partner gebleken als het gaat over projecten die te kort zijn geschoten betreft duidelijkheid vooraf. Uiteraard willen we vooraf allemaal weten waar we aan toe zijn maar ook dit project laat zien dat je er ook in kunt groeien tijdens het gehele proces. Op het moment dat we voor de eerste keer met technische ogen de beschikbare tekeningen bestudeerden ontpopte er een gevoel van toenemende interesse die niet direct te plaatsen of in te vullen was. De combinatie van het soort gebouw, de gevraagde werkzaamheden maar vooral de nog heel veel onbekende gegevens riepen dat gevoel op. Tenminste, bij dit project. Wanneer wij het gevoel krijgen dat onze opdrachtgever een kant op wil om echt samen de uitdaging aan te gaan zodat we onze expertise kunnen tonen en bewijzen, worden we daarin pas gesterkt en bijten we ons vast in het project.

Aangezien het een renovatie betreft had de architect nagenoeg geen detail maatvoering kunnen verzorgen. Voor het grootste deel van de werkzaamheden is de maatvoering door Schuurmans Afbouwsystemen BV zelf ‘bedacht’ en gedaan; immers waren er nagenoeg geen compleet gemaatvoerde werktekeningen. Uiteraard alles volledig in nauw overleg met onze opdrachtgever. Dit leek makkelijk maar vergde veel improvisatie van onze ervaren maatvoering ploeg. Daarnaast hebben we vooraf een selectie moeten uitvoeren betreft de kwaliteit van de in te zetten monteurs; een dergelijk project is geen dagelijks productie-klus!

Tussen een kluwen van oude , bestaande en blijvende houtverbindingen en spanten heeft Schuurmans Afbouwsystemen BV haar werkzaamheden uitgevoerd. De indrukwekkende oude kap is hoogwaardig geïsoleerd van binnenuit en de wanden staan willekeurig gepositioneerd in de ruimte. Alle gipsbeplating en metal stud constructies zijn passend gemaakt op de vele unieke en niet maatvaste houten spanten. Met een laser kun je in deze ruimtes niets; daarom is met behulp van ‘waterpas, potlood en duimstok’ alsmede vooraf gemaakte ‘mallen’ gewerkt om maatvoering over te brengen. Met name vanaf voorzijde balk tot voorzijde Metal stud constructie. Op die wijze hebben we op plaatsen de vorm van de bestaande constructie gevolgd

Beeld je eens in om vanaf een ‘platte tekening’ over te brengen wat je als architect nu precies vooraf bedoeld hebt. Er zijn in calculatie- en werkvoorbereiding fase dan ook diverse bezoeken op locatie nodig geweest om het juiste beeld te vormen voor zowel montage- als materiaalkosten. Vervolgens vereiste het toepassen van de juiste producten, het bepalen van de hoeveelheden alsmede het just-in-time aanleveren daarvan, een zeer strakke werkvoorbereiding en logistiek.

Aangezien de werkplekken op de zolders uiterst moeilijk bereikbaar waren, ondanks inzet van onze eigen autolaadkraan, bleek het uiterst belangrijk te zijn om alle hijsbewegingen functioneel uit te voeren. Materialen er in één keer met de goede maatvoering te moeten bijzetten was praktischer dan later overtollig en te veel materiaal afvoeren. Eenmaal op hoogte gekomen met de materialen zijn de laatste meters daarmee kruip-door-sluip-door via loopbordessen en steigers toch nog veel handmatig afgelegd.

De gipskartonbeplating is tot helemaal in de nok van de spanten afgewerkt in niveau B. Daartoe waren alle in het zicht blijvende houten spantdelen vooraf volledig voorzien van tape en folie om smet te voorkomen. Dit veelal zeer hoog in de nok, zittend op de spanten met emmer en spaan, erg verwant met vroegere perioden die je wel eens op oude beelden terugziet!

Pitch voor de jury 

Het gemeentebestuur van Nieuwer-Amstel, (het huidige Amstelveen), hoopte in 1892 met de bouw van een raadhuis direct tegen de gemeentegrens met Amsterdam, een dreigende annexatie te voorkomen. Wie had zich toen kunnen indenken dat dit raadhuis zich nu in hartje Amsterdam bevind

Naar een ontwerp van Villa-Nova architecten, en met respect voor de bestaande architectuur, is dit monumentale complex (neorenaissance-stijl) door bouwcombinatie Nieuwer Amstel (Kondor Wessels Amsterdam & Wessels Zeist) niet alleen compleet verbouwd, maar ook uitgebreid. In het monumentale complex zelf zijn daarbij 50 hotelkamers gerealiseerd.

Wij zijn vaste partner voor Wessels Zeist, en zijn daarom in een vroegtijdig stadium bij het afbouw-proces betrokken. Het vertrouwen vooraf, dat ook dit werk tot een goed eind zou komen, werd ondersteund door de vele eerder, gezamenlijk gerealiseerde projecten. Een voorbeeld daarvan is het project “KPMG” waar Schuurmans Afbouwsystemen BV de Gyproc Trophy van 2011 mee gewonnen heeft.

Omdat het een renovatie betreft, lag de uitdaging bij een stuk probleemoplossend vermogen. Het ontbreken van de (juiste) maatvoering, de lastige bereikbaarheid vanwege de vele spantbenen en het binnenstedelijk bouwen met de daaraan verbonden complexe logistiek, waren enkele van deze uitdagingen.

Overtuig de jury 

Wessels Zeist zocht voor aanvang van deze hoogwaardige renovatieklus een afbouwpartij die, niet alleen verstand van afbouw had, maar ook out-of-the-box kon en wilde (voor)denken. Geen gebaande paden, geen duidelijk tekenwerk, geen vaste maatvoering, geen volledige engineering maar wel een omvangrijk eisenpakket. Vooral met betrekking tot de uiteindelijke gebruikers, lees hotelgasten, die ondanks een verblijf in een ‘oud maar nostalgisch’ pand, toch vooral van ongestoorde luxe moeten kunnen gaan genieten. Uiteraard zonder dat daarbij alle stijlvolle vroegere elementen door middel van gipskartonplaten en isolatie worden weggewerkt en ‘gladgestreken’. Dit gegeven vormt indirect ook een verlengstuk naar de techniek met betrekking tot brand-, geluid- en thermische zekerheden.

Wij zijn tijdens het offertestadium en de daarop volgende inkoopgesprekken uitgedaagd om vooral samen te werken en samen (voor) te denken over hoe we gezamenlijk, stap voor stap, de opdoemende hindernissen zouden kunnen overwinnen. Daarbij was het onze uitdaging om de opdrachtgever van eerdere respectabele projecten, zoals KPMG Amstelveen en Anna van Bueren in Den Haag, wederom te overtuigen en om ons te kiezen als trekkende en duwende afbouwpartner! Overtuigend daarin waren wij, maar zoals altijd is van euforie maar korte tijd sprake; er moest vervolgens gepresteerd worden of nog concreter, de daad bij het woord worden gevoegd. Iedereen vindt van zijn of haar projecten altijd dat het een winnend project is, maar bescheidenheid past hier ook. Een dergelijke hoogwaardige renovatie wordt wel eens vaker uitgevoerd maar onderscheidend in deze is: de selectie vooraf door onze opdrachtgever, de echte/hechte samenwerking en welgemeende transparantie tijdens de inkoopgesprekken, die steeds weer gezamenlijke hogere doelen dienden, hebben voor een fantastische opdracht gezorgd!

De invulling van deze opdracht en het ontzorgen van de opdrachtgever tijdens het afbouwproces door Schuurmans Afbouwsystemen BV verderop in deze presentatie nader onderbouwd en benadrukt, heeft er toe geleid dat wij dit project in de categorie renovatie-utiliteitsbouw van de Gyproc Trophy 2019, zonder valse schaamte een winnaar durven te noemen!   

Categorie 
Professional 
Schuurmans Afbouwsystemen B.V.